评估案例Evaluation Case
“三规合一”:探索空间规划发展的新形态
目前,我国正处于政治经济体制改革的转型期,现有的空间规划体系存在体系庞杂、职能划分不清、协调沟通不畅等问题。空间规划之间的越位、缺位、错位现象已经严重影响了规划职能的发挥,降低了空间管理效率,制约了城市可持续发展。因此,我国空间规划体系亟待结构性转型和系统性重构。 一、概念介绍 空间规划是经济、社会、文化、生态等政策的地理表达,是政府管理空间资源、保护生态环境、合理利用土地、改善民生质量、平衡地区发展的重要手段。 “三规合一”具体指国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划基于城乡空间的衔接与协调,是合理布局城乡空间,有效配置土地资源,促进土地节约集约利用,提高政府行政效能的有效手段。 国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要,筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设工作。 城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。 土地利用规划亦称土地规划,是指在土地利用的过程中,为达到一定的目标,对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。 二、我国空间规划体系发展的历程 随着我国政治经济体制的不断深化改革,我国空间规划从早期由城市规划独揽空间发展的决策方向,到城市规划与土地利用总体规划的“两规”并行,如今已逐渐向主体功能区规划—土地利用总体规划—城乡规划—环境保护规划等“多规”共同参与的协同管治转变。总的来说,我国空间规划体系演变可分为三个阶段,即:早期探索期、试点推动期、政策支持期。 1、早期探索期 1996年,深圳市在城市总体规划中实现了全域覆盖,在管理体制上实现了市规划与国土部门合一。2003年,广西钦州首先提出 “三规合一”的规划编制理念。国家发改委于2004年在江苏苏州市、福建安溪县、广西钦州市、四川宜宾市、浙江宁波市和辽宁庄河市等6个市县试点“三规合一”工作。由于缺乏顶层设计和体制保障,原计划在试点后全国推广的想法无疾而终。 2、试点推动期 2008年,随着国家体制改革,上海、武汉相继对国土部门和规划部门进行机构合并,探索“两规”或“三规”融合。2010年,重庆市在全国统筹城乡综合配套改革试验区先行先试的政策中,将产业发展规划、城乡总体规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划进行叠加,整和成经济和社会发展总体规划,称为“四规叠合”。2012年,广州市在不打破部门行政架构的背景下,开展“三规合一”的探索工作,摸索出一条相对成功的合一路径。这一时期的空间规划融合的探索,以广州市为代表,主要集中在一些较为发达的特大城市和地区。 3、政策支持期 2013年年底,中央城镇化工作会议上提出建立空间规划体系、推进规划体制改革的任务,同时《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》也提出在县市层面探索经济社会发展、城乡、土地利用规划的“三规合一”或“多规合一”的要求。2014年,国家发展和改革委员会、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部等四部委联合发文,确定了全国28个市县作为“多规合一”试点市县。从在市县层面探索推动国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划“多规合一”,逐步形成一个县一本规划、一张蓝图。 三、我国空间规划体系的现状与问题 1、空间规划体系的现状 我国空间规划体系历经多年的调整和完善,基于不同法律规定和政策要求,至今形成了众多不同类型、不同层级的空间规划。据不完全统计,我国经法律授权编制的规划至少有83种。在众多规划中,我国的空间规划可分为城乡规划、经济社会发展规划、国土资源规划、生态环境规划等诸多系列。目前我国城市在经济社会发展、资源有效配置及保护等方面起主导作用规划主要是国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划。 国民经济和社会发展规划、城市空间规划,以及土地利用总体规划编制分别隶属于国家发改委、住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)、国土资源部等,在行政级别上“互不隶属”,因此在制订规划及执行时常出现内容重叠、管理分割、规划打架的情况。 2、空间规划体系的问题 我国空间规划体系可以比喻成一个由纵向规划类型和横向规划层级交织而成的网。原理上,这种纵横交错的网状结构可以实现城乡空间的全方位管理。但是实际上,由于这个空间规划体系是由多个自上而下的纵向规划类型拼贴形成的网,其主导形态是纵向控制,而同一空间上的横向衔接和联系不足,造成了在同一横向维度上不同规划管控逻辑的矛盾,而这种矛盾恰恰是造成目前我国城市空间管理问题的根源。因此,剖析我国空间规划体系的问题,也应该从理清空间规划之间的纵横关系方面入手。 (1)规划类型过多,各规划类型间编制要求、技术标准缺乏有效协调、融合 因政府管理的需要,各个部门均有某一领域的专项规划,其中涉及空间的规划主要有:主体功能区划、城乡规划、土地利用总体规划、区域规划、环境保护规划、流域综合规划、海洋功能区划、交通规划、林业规划等。空间规划类型过多,体系庞杂,诸多规划之间存在基础数据无法共享共用、规划编制时期和规划期限不一、技术标准和编制要求不同等问题,造成各类规划之间难以衔接和协调。 (2)规划职能划分不清,造成规划层级之间的越位、错位、缺位 我国空间规划的编制绝大多数采取的是“自上而下”的层级管理模式,上级为纲,是下级规划编制的依据;下级为目,是对上级规划目标的分解和具体落实。然而,一些规划仍然沿用计划经济体制下的管控思维,以行政计划作为主导空间资源配置的主要方式,在规划目标设定上“贪多求全”,追求全方位和全覆盖,在规划要求上将宏观规划内容微观化和具体化,在规划管控方式上片面追求“指标化”,忽视空间自身规律等。以上种种问题,往往导致空间规划在层级关系方面上下脱节,脱离实际,甚至相互冲突。另外,在生态环境保护、可持续发展和必要的公共基础设施配置等国家政府应当发挥作用的领域,规划在部分层级上仍存在“缺位”的问题。总的来说,我国空间规划的层级间关系上下衔接不尽合理,造成规划错位、越位、缺位问题。 (3)同一空间各类规划缺乏共识,造成规划管控要求打架 按照事权划分,一级政府、一级事权、一级规划。在同一空间层次下的各类规划一般是同一级政府主导编制。我国的空间规划存在着“责任规划”或“权益规划”的定位选择,其划定的边界也有“责任边界”和“权益边界”之分。因此,即便在同一空间下,规划管理也存在上级与下级政府、不同部门之间、其他利益相关者之间的博弈。各方都期望通过规划确立自身的“权益边界”,以谋求政策权力上的话语权。在缺乏健全完善的利益协调机制的情况下,利益平衡和规划难以达成共识,必然出现规划之间的管控要求打架的情况。 (4)空间管理体制不顺 我国规划协调不畅、空间规划秩序紊乱的根源在于空间规划管理体制的不顺。首先,各类空间规划的法律关系没有真正明确,各级各类规划之间以及规划编制过程中的各个环节、各方面关系很难有效理顺。其次,缺乏统一有效的规划管理机构,规划管理权限过于分散,权责边界不清晰,产生分权和争利的“内耗”,影响我国城市整体发展目标的实现。另外,空间规划的“多头管理”,导致在实际管理中执法主体模糊不清,很难满足市场经济管理的需求。规划协调机制的缺失,造成各类规划之间的协调缺乏有效的途径、措施和必要的制度保障。 总之,当前的空间规划体系的一系列问题给城市空间管理带来了诸多困惑。众多具有法律依据的规划,在同一空间上提出不同的管控要求,使规划管理者无所适从,降低了行政管理效率,增加了行政成本,不利于资源的合理利用和生态环境的保护,影响了规划的公信力。由于国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划是我国城市中最为主要的三种规划,这三种规划之间的矛盾和差异集中体现了我国空间规划体系中的主要问题,而由这些差异和矛盾给城市空间管理带来的问题,也是最为突出的。因此,各城市在讨论和研究城市空间规划体系问题的时候,往往从国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划这三类最主要、基础性的法定规划入手,从如何进行“三规合一”的角度,探索突破城市空间管理瓶颈的方法。 四、现阶段,我国“三规合一”的主要类型 总结目前已开展规划融合工作的经验,基本形成三种主要的规划融合模式:概念衔接型、技术融合型和体制创新型。 1、概念衔接型 这种类型主要出现在某种单个规划编制过程中。通过部门合作和公众参与等方式,利用咨询、讨论、协商、交流等措施在一些规划理念、目标及主要内容上,融合其他类型规划的理念和要求,最终形成与其他多种规划的共识。然而由于缺乏可行的协调制度,在一些关键性的环节上缺乏具体可行的协调范式,规划编制大多是采取“折衷”或“抹平”的办法,最终在一些较为宏观的层面上形成一种“概念”上的融合,但是无法解决微观层面的指标和管控要求的具体“落地”问题。如河源市编制了广东省首个以“三规合一”为技术手段的城乡发展总体规划,在具体编制中采用统一基础数据、统一目标、统一标准的方法,在空间管制和土地利用布局两方面与土地利用总体规划相协调,建立“三规合一”的协调实施平台,在不突破传统总体规划强制性内容的基础上,从规划理念和编制原则上强调了三个规划的融合关系。 2、技术融合型 各种规划的技术体系庞杂,意图以单个规划掌控全局、涵盖所有内容的“多规合一”做法既不切实际,也难以奏效;并且,任何一个规划都是有界限的,规划之间存在着独立、交叉、叠合的关系。基于以上认识创立的技术融合型模式,是在梳理各个规划的体系和技术内容、明确各类规划管控底线的基础上,通过制定一套三个规划共同执行的法则,形成一种在“技术整合”基础上的融合。如广州、厦门等城市在“三规合一”工作中,将相关规划的目标和指标体系进行整合,在梳理各类规划底线的基础上,重点提出了与各个规划相衔接的控制线体系,并结合统一信息平台和相关的配套政策,协调“三规”的编制和实施管理。 3、体制创新型 采用这种规划编制模式的城市,认为空间规划体系的运作都是由政府行政管理体制决定,因此应将规划融合与政府规划管理的具体方式和组织架构的改革、转变与调整相结合,采取职能合并、改组、调整等运作方式,使行政整合直接影响空间规划融合,最终形成一种“机制”上的融合。云浮市在广东省率先推行市规划编制委员会统筹整合规划编制的工作机制。规划编制委员会几乎包揽了所有与规划有关的工作,包括组织制订全市资源环境、城乡区域统筹发展规划,并负责牵头组织各部门开展专项规划编制和规划调整工作,审核各项规划及规划调整等。上海、武汉规划和国土两个部门的合并也属于此类型。 以上几种空间规划融合模式可能综合出现在地方实践中,但无论是基于概念的“衔接”,源于技术的“融合”,还是突破体制的“创新”,都是基于城市自身特点的因地制宜的做法,对于其他城市尤其是自主权力较小的地方政府,迫切需要找到一种系统性的规划融合路径。 五、“三规合一”的工作思路、建议 “三规合一”本质是一个规划协调的工作,而非一种“规划”。在工作过程中,“三规合一”不是重新编制新的规划;在管理上,“三规合一”不会取代任何一个法定规划。“三规合一”的主要工作是在现有社会经济体制和法律框架下,理顺三个规划在规划编制和实施管理过程中各个环节、各个方面的关系,有效界定规划管控边界,统一技术内容,创新规划实施和反馈机制,建立信息化规划管理手段,实现一种多层次、全方位的融合。 因此,在“三规合一”的工作上应做到如下两点: 1、明确协调的主体、客体和方式 在“三规合一”工作中,要使得上下级政府和三个部门的利益在城乡空间安排上达成一致。鉴于“三规合一”是跨部门的协调工作,在现阶段需要建立党政领导主持下的协调组织架构,成立专门机构以促进工作的顺利推进。 协调内容应当直接面对城市空间管理的底线。“三规合一”的重要工作内容是协调解决规划矛盾。规划的矛盾千差万别,核心问题是空间利益分配的差异。“三规合一”通过划定建设、保护的边界,控制城市发展底线,就可以从根本上保证“三规”核心管控要素的一致性。按照三类规划的管控要求,“三规合一”的控制底线可以划分为政策底线、发展控制底线、生态底线、环境底线、服务底线等。 协调方法和机制应当是行政管理和技术手段的统一。在“三规合一”工作路径中,围绕底线思维,通过规划技术和行政协调,划定具有严格管控意义的控制线,最终形成“三规合一”空间方案的核心内容。设计好协调路径,明确市、区责任和部门分工,建立良好的协调制度,保障市与区的规划、国土、发改等职能部门的充分沟通与协调,确保不越位、不缺位、相互补位。 2、建立可靠的“三规合一”机制保障。 规划协调只能解决当前的矛盾问题,长期的规划融合需要依靠机制保障,主要包括:“三规合一”成果法定化和“三规合一”运行协调机制。 “三规合一”是基于城乡空间的协调工作,其工作成果不具备法律效力,无法直接用于城乡空间的行政管理,要保障“三规合一”成果的有效落实,需要对其成果进行法定化,即通过对国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划依据“三规合一”成果进行修改,使三个规划达成一致。 “三规合一”成果法定化工作完成后,应构建一个由政府统筹、多部门参与的协调咨询工作机制,定期组织多部门联席会议,协调各部门规划立项、规划编制、规划审查及实施管理中出现的矛盾等;另外,应建立起“三规合一”实施评估、检讨和监控制度,按照“三规合一”工作成果的要求,各部门间互为监督,评估“三规合一”的实施效果并提出完善措施。其次,应制定一套部门间协作的管理流程,确定协调消除“三规”管理过程中存在的矛盾的原则和方法,通过动态更新机制,实现建设项目审批中发改、规划、国土、环保等部门的业务协同机制。最后,应逐步通过立法或者制定行政规章等形式为“三规合一”建立法律法规的保障制度。
房地产抵押评估业务中如何降低房地产估价机构和估价师的执业风险
一、房地产抵押评估中存在的问题 1、在从事房地产抵押评估时,估价机构会遇到委托方有意欺瞒而造成抵押物无效的情况,银行贷款无法回收,估价机构也面临赔偿的责任。 2010年北京一家一级资质的估价机构承接了某银行一笔个人住房消费贷款的业务。估价对象是一套普通的商品房住宅。估价师要求委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和房屋所有权人的身份证复印件。随后估价师和委托方约好了一起对房屋进行现场踏勘。等到了现场,估价师完成了房屋外部勘察以后,想要进入房屋室内进行查勘,委托人说房子已经出租出去,承租人不在,无法入户,但可以带其去楼上邻居家看看,并保证户型、室内装修都与估价对象差不多。估价师去楼上看完房子以后就回公司进行了测算,并向银行出具了正式报告。结果这笔房屋抵押综合消费贷款无法正常收回,银行也无法找到借款人,这笔贷款成了一笔不良贷款。究其原因就是因为借款人在向银行贷款之前,已经把房屋卖给了别人,并办理了转移登记,而仅仅利用原来房本的复印件就骗取了银行贷款。后来这家银行向估价机构追责,估价机构赔偿了银行全部贷款的损失。这件事不仅给这家估价机构造成了经济损失,而且也给其开展评估业务时带来了负面的影响。这件事情给我们的估价机构和估价师都敲响了警钟,我们必须引以为戒。 2、在从事房地产抵押评估时,估价机构会碰到房地产现状情况与权属登记情况不相符或者是在建工程形象进度与委托企业提供的资料和数据不相符的问题。 (1)房地产现状情况与权属登记情况不符也是抵押评估的一个难点。 估价师在实际估价工作中会遇到一些房地产项目,当时立项、规划设计和土地出让都是按照工业或商业用途,但建设时却按照住宅用途来建设,也就是我们俗称的“商改住”。针对这一类项目,在抵押评估中,如果我们按现状评,不符合估价的合法性原则,如果按权属登记情况来评,现状又与权属不相符,这也是抵押评估实践中一个难题。 (2)在建工程价值评估也是抵押评估的一个难点。 在在建工程抵押时,我们会碰到监理公司或者造价公司提供的工程量清单与工程实际建设进度不相符的问题。比如我们在做一个外地综合体在建工程抵押评估时,大楼完成了正负零。这个综合楼总的规划建筑面积是3万平米,造价公司提供的已经发生的土方工程量是370万立方米,造价达8000万。估价师经过对规划指标的核对和对现场工程量的核实,发现造价公司是经委托企业授意,有意夸大实际发生的工程量,以此期望提高估值。 3、在从事房地产抵押评估时,有时候在估价师权属调查和现场调查不充分的情况下,可能没有考虑共有权以及抵押、担保、租赁等他项权利和相邻权对房地产价值的影响。 (1)如果房地产权利人有共有权人,在房地产抵押评估委托时,需要所有共有权人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有权人同意。估价师在抵押评估实践中有时候会忽略这一点。 (2)如果房地产存在租约,尤其是期限较长的租赁合同,一定要考虑租约对房地产价值的影响。 根据《合同法》、《物权法》的规定:买卖不破租赁,房地产进行交易转让时,不影响对租赁合同的履行。在房地产抵押评估时,委托方对出具报告时间都要求比较紧迫,估价师在调研不充分的情况下,往往忽略了租约对房地产抵押价值的影响。这些都为以后一旦抵押人不能履行还款义务,房地产需要变现处置时留下了隐患。 (3)包括通行权在内的相邻权也会对房地产抵押价值产生影响。 针对一些LOFT结构房屋分层抵押时,一定要注意室内楼梯的归属问题。第二层能够单独抵押的前提条件就是建筑面积含室内楼梯面积或者有使用室内楼梯的权利。如果在抵押评估时,忽略了相邻权对房地产价值的影响,就会造成“空中阁楼”的问题。 4、在从事政府储备土地抵押评估时,有些估价师对储备土地所面临的风险估计不足,针对还没有完成“场地平整”的土地,既没有扣除拆迁安置补偿费也没有扣除市政基础设施建设费。这种做法也加大了储备土地抵押的风险。 二、房地产抵押评估业务风险分析 房地产由于具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值的特性,是一种良好的用于提供债务履行担保的财物,所以银行为了减少自身风险,往往要求借款人或者第三人以其合法的房地产作为抵押物。从房地产本身特性看,既有适宜作为担保物的一面,也存在风险的一面。如抵押物的适宜性风险、预期风险、变现风险和抵押期间的价值减损等。 1、适宜性风险 并不是所有的房地产都适合作抵押物,它受到上述相关法规的限制。作为担保物的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效的基本条件,成为可以抵押的房地产,如果全部或部分不适合设定抵押,则风险是根本性的。 2、预期风险 房地产抵押价值评估是评估设定抵押时的市场价(现)值,但抵押期限是一年或多年,还有还款的宽限期,这期间若房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险;另外抵押房地产在估价时点后的价值和现金流与估价时运用收益法和假设开发法估价时预测的未来收益、开发完成后的价值和未来运营成本和续建费用不同,造成价值下降,也变成预期不确定性风险。 3、市场变现风险 抵押人不能履行债务时,抵押权人是将抵押房地产变现,而不是收回抵押物。这时因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置税费形成降价甚至资不抵债的风险;不同类型特点的房地产在不同的市场条件下其变现能力是有差异的,比如住宅、写字楼、商业中心、饭店、休闲设施、工厂、特殊物业等的市场变现能力一般由强变弱;抵押物位置较差、剩余使用年限较短,具有长期低租金租约,拖欠工程款等的很可能变现不容易。 4、耗损风险 由于房地产抵押的特性,抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期间正常使用会造成抵押物的一般损耗;不当使用或空置,在建工程闲置停滞,质量隐患、管理维护不善,甚至火灾等造成其价值的严重减损。 三、我们的估价机构和估价师如何做,才能有效降低房地产抵押评估的执业风险 1、切实地做好权属调查和市场调查的工作。 对于抵押物为商业、工业等业态较为复杂的不动产,要想测算其市场价值必须切实做好实地的市场调查工作。另外对抵押物要切实做好权属调查的工作,看他是否存在抵押、担保、租赁等他权权利。法定优先受偿款中包括已抵押担保的债权数额。对于存在租赁的抵押物,如果租赁合同签订是在抵押权设定登记之后,应征得抵押权人同意。对于已存在租赁合同的抵押物再设定抵押时,抵押价值必须要考虑租赁合同对其抵押价值的影响,因为在不动产交易变现时,有着“买卖不破租赁”的规定。中行现在要求对存在租赁的不动产出具抵押贷款评估时,必须要附租赁合同。对于存在多个租赁合同的情况,一定要把对抵押价值存在较大影响的租赁合同附在报告后面,其他租赁情况进行列表说明。另外租赁合同备案问题也是一个我们应考虑的问题。对于没有经过备案的租赁合同如何认定其法定效力。按照《房地产抵押估价指导意见》规定,法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录,应当作为估价报告的附件。 在尽职完成市场调查和权属调查之后,还存在不确定因素的情况下,估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在估价报告中做出必要的风险提示。 2、严格地按照房地产估价流程来开展房地产抵押评估业务。 房地产抵押估价直接关系银行风险和贷款人权益,是一项较为复杂的专业服务活动,应当按照科学、严谨的估价程序开展估价工作,可以使估价工作具有计划性、避免不必要的反复和浪费,提高估价工作的效率;可以使估价工作规范化、精细化,防止出现程序上的疏漏,保证估价工作的质量。 抵押评估流程: 接受项目评估委托 组成评估小组 与委托方联系布置评估资料清单 联系外业调查 制定评估工作计划 外业调查、搜集资料 预评估报告撰写 信息反馈 报告内审、修改报告 提交预评报告 贷款审批情况跟踪 现场复勘 正式评估报告撰写 报告内审、 修改报告 提交正式评估报告 项目服务质量跟踪 3、房地产抵押评估要符合《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的要求,符合《房地产抵押指导意见》的要求,符合贷款银行对风险防控的要求。 根据《房地产抵押估价指导意见》,房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。因此房地产估价师在做抵押评估业务时,要保持谨慎原则,不高估市场价值,不低估法定优先受偿款。不高估市场价值就要求我们在运用市场比较法时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易案例作为可比案例。在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润,不应低估折旧。在运用假设开发法时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估开发成本、有关税费和利润。房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的,应当优先选用;不选用的,应当在估价报告中说明理由。 不低估法定优先受偿款要求估价师必须充分考虑优先于抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。另外对交易中需要额外支付的成本必须考虑全面,如划拨土地处置变现应补缴的地价款。估价师在抵押评估中出现问题除了有经验的问题之外往往是市场调查和权属调查不充分,掌握的估价资料不全面,当然也不排除有委托方故意隐瞒一些重大情况的嫌疑。确实由于调查有困难存在不确定因素的情况下,估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在估价报告中做出必要的风险提示。 4、加强对估价师的执业道德教育,建立健全内部报告审核机制。 (1)、估价机构应该重视对估价师的执业道德教育 在竞争激烈的市场中房地产估价机构受到各方面的压力,银行要吸引客户、促成贷款或续贷,抵押人欲多借款、少出抵押物,一些相关的中介公司、担保公司、律师为促成贷款,都希望估价机构在估价值上高估,估价机构为了不失去客户受利益驱使,迎合了客户不合理要求,就形成房地产抵押价值高估的风险。若形成行业风气,将助长泡沫,对金融安全、经济稳定造成威胁。所以估价机构应加强估价师执业道德教育。估价师应坚持独立、客观、工作的立场,不为利益所动,坚持原则。 (2)、估价机构要加强内部管理,建立健全内部报告审核机制 为了保证评估工作质量、加强机构内部管理,本人所在的机构专门自行研发了内部管理系统。历经多年的检验,功能已相当完善。通过该系统,可以实时调取项目的承接情况及业务类型,监控项目的完成进度,明晰工作人员的责任,实现成果的多重审核,方便业务的统计与分析。 另外本人所在的机构多年来一直坚持评估报告的三级审核制度。一级审核由自己完成,二级复核由前述确定的审核人员完成,主要审核报告的常识性错误,三级复核由技术总监完成,主要审核报告的技术错误。 审核完成后,审核人员签字确认,公司建立责任制,审核人与报告完成人负同等责任。 项目结束以后,实行回访制度,征询委托单位就公司在项目工作中的意见,以进一步提高工作效率及成果质量。 作为从事房地产抵押评估的估价机构和估价师,我们需要对房地产抵押评估业务所蕴藏的风险给予高度的重视,要有足够的风险防范意识,不能被银行客户经理和委托方所左右,要坚持估价原则,严格按照估价程序来开展抵押评估业务。 在抵押房地产价值评估中估价师要严格执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》(建住房【2006】8号),坚持合法、客观、谨慎性原则,使估价结果客观、公正、合理,切忌不实估价,形成高估的风险。 高估估价对象抵押价值会造成抵押权人(金融机构)的损失,低估估价对象抵押价值会造成抵押人的损失,但两者造成的损失是不一样的。高估估价对象抵押价值造成金融机构的损失可能是实实在在的货币损失。而低估估价对象抵押价值造成抵押人的损失只是贷款额度的损失,并不是实实在在的货币损失。因为,如果将来处分抵押房地产,按《城市房地产抵押管理办法》的规定,除支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害之外,剩余金额还要交还抵押人。抵押人并不会损失实实在在的货币。因此《房地产抵押估价指导意见》提出房地产抵押估价要遵守谨慎的原则,不高估市场价值,不低估法定优先受偿款。 目前有个别估价机构不注重房地产尽职调查,甚至为了获取业务,不惜高估抵押价值,降低估价收费,实际造成的金融风险是很大的。为了有效规避房地产抵押评估业务的风险,估价机构应从完善内部管理、提高估价师的执业水平、道德水平入手。我们的估价机构有了完善的估价项目流程管理以及估价报告的审核管理,我们的估价师拥有丰富的房地产抵押评估的经验,具备相应的执业素养,才能有效地规避房地产抵押评估业务潜在的风险。(作者:黄晓青)参考文献[1] 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) [2] 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001) [3] 《房地产抵押估价指导意见》(建住房【2006】8号) [4] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会,《房地产估价案例与分析》,北京:中国建筑工业出版社,2007 [5] 柯复,《抵押评估风险与房地产抵押估价报告》,《国际估价论坛论文集(第二册)》,2007.10
企业房屋拆迁之有偿收购
有偿收购是政府(城市国土资源管理经营部门)与企业依照相关法律、法规的要求,由政府以有偿方式收回企业国有土地使用权的行为。有偿收购完成,政府收回土地使用权,企业获得相应货币补偿。 一、有偿收购的范围 依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《闲置土地处置办法》(国土资源部令 第53号)、《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号),有偿收购的范围包括: 1、因公共利益需要的有偿收购; 2、实施城市规划和旧城改造需要的有偿收购; 3、土地使用者主动申请的有偿收购; 4、政府在企业转让土地,申报土地转让价格比标定地价低20%以上或明显低于市场价时,行使优先购买权而发生的有偿收购。 二、有偿收购的流程 按照企业主动、被动关系,有偿收购流程可分为企业被政府有偿收购流程、企业主动申请有偿收购流程两种。企业被政府有偿收购流程又可细分为:因公共利益需要的有偿收购流程、根据土地储备计划的有偿收购流程、行使优先购买权的有偿收购流程。 (一)企业被政府有偿收购流程 1、因公共利益需要的有偿收购流程 (1)制定计划。政府确定的土地收储实施主体(土地储备机构)制定土地储备计划。 (2)编制方案。土地储备机构根据土地储备计划编制具体项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。 (3)申请开发事项。土地储备机构向有关部门申请办理储备地块的立项、规划和用地等手续。 (4)确定补偿与签订协议。土地储备机构根据权属核查结果,依法确定并给予企业补偿后,与企业签订协议收回土地使用权(涉及国有土地上房屋征收的项目另章详述)。 (5)权属变更与交付土地。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。 2、根据土地储备计划的有偿收购流程 (1)前期接洽与权属核查。土地储备机构与企业接洽,对拟收购的土地及其地上建(构)筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核。 (2)征询意见。土地储备机构向相关部门征询拟收购土地立项、规划和用地等相关条件的意见。 (3)面积测量与价格测算。双方协商委托具有土地测绘资质的机构对拟收购土地进行勘测定界,并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格(或通过双方约定方式确定补偿价格)。 (3)编制计划与方案。土地储备机构制定土地储备计划,编制具体项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。 (4)签订合同与支付补偿。收购实施方案批准后,由土地储备机构与企业签订《国有土地使用权收购合同》。土地储备机构根据合同约定的金额、期限和方式,向企业支付土地收购补偿费用。 (5)权属变更与交付土地。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。 3、行使优先购买权的有偿收购流程 (1)转让与申报。企业向其他企业或个人转让以出让方式获得的土地使用权(补办出让手续或获得转让批准的划拨土地使用权),并向交易登记机关申报土地转让价格。 (2)行使优先购买权。当转让价格比标定地价低20%以上或明显低于市场价的,土地收储机构介入并优先收购。 (3)权属变更与交付土地。政府行使优先购买权取得的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。 (二)企业主动申请有偿收购流程 (1)申请收购。企业应持有关资料向土地储备机构申请进行收购。 (2)权属核查。土地储备机构对企业提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。 (3)征询意见。土地储备机构根据企业提出的申请和实际调查的情况,向规划部门征求意见;进行住宅综合开发的,还应向综合开发管理部门征求开发意见。 (4)费用测算。土地储备机构根据调查和征询意见结果,会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估(可委托具有土地和房屋评估资质的评估机构评估,或通过双方约定方式确定补偿费用)。 (5)方案报批。土地储备机构根据土地权属调查、收购费用测算的结果,提出收购的具体实施方案,报同级人民政府批准后实施。 (6)签订合同与支付补偿。收购实施方案批准后,由土地储备机构与企业签订《国有土地使用权收购合同》。土地储备机构根据合同约定的金额、期限和方式,向企业支付土地收购补偿费用。 (7)权属变更与交付土地。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续(企业原持有的土地证即失效)后纳入土地储备。 目前,一些城市推行的“退二进三”在操作流程上,类似于根据土地储备计划的有偿收购,或是企业主动申请的有偿收购;“三旧”改造涉及面较广,除上述政府行使优先购买权的有偿收购以外,其他有偿收购操作均被涵盖。 三、企业在有偿收购时需注意的事项 (一)要明确有偿收购补偿的内涵 1、当因公共利益需要进行有偿收购时,除涉及国有土地上房屋征收的项目另章详述外,仅存在在建工程因公共利益需要而无法继续施工、使用这种情况下的有偿收购。此时,有偿收购补偿包括:原用途土地使用权价格(有偿取得或划拨,评估确定)、在建工程市场价(评估确定)、其他相关费用损失(评估或协商确定)。 2、当根据土地储备计划进行有偿收购时,有偿收购补偿包括:土地收购补偿、地上建(构)筑物补偿,以及企业拆迁安置补偿等。其中,土地及地上建(构)筑物补偿应当按市场评估价给予补偿;企业拆迁安置补偿等一般按相关法律、法规单独考虑。当前,各地土地收购补偿(有偿取得或划拨)确定方法主要有: (1)依据原用途市场评估结果,或基准地价结合土地市场行情,双方协商确定; (2)收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的,依据原用途市场评估价和规划用途市场评估价的算术平均值(或其他比例配置),双方协商确定; (3)土地出让(招标、拍卖、挂牌)收入分成。 企业可根据各地实际情况与土地储备机构协商确定土地收购补偿确定方式。但无论采取何种方式,确定的土地收购补偿费(单指有偿取得)中应当包括对企业已支付的土地出让金的补偿,但应扣除企业已实际使用土地期间应付出的出让金部分。 3、当政府行使优先购买权时,有偿收购补偿仅为转受双方申报转让时点的价格补偿。 4、当企业主动申请进行有偿收购时,有偿收购补偿的内涵与确定方式与根据土地储备计划进行有偿收购时相同。 (二)要依法依规维护企业权益 目前在有偿收购过程中,各地对土地收购补偿、地上建(构)筑物补偿,基本上有较为明确的确定方式,但从维护企业权益的角度还应当主张企业拆迁安置补偿。从产权经济关系上看,土地有偿收购价格与拆迁安置补偿是不相干的两件事情,仅仅是有偿收购为二者提供了一个时间上的一致性。二者不相干,并不意味企业不该主张拆迁安置补偿,因为企业拆迁引发的安置等社会问题,是需要由政府出面解决的。 2006年12月17日,国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)中规定,“土地出让收入使用范围:(一)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费……(五)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等”。“出让城市国有土地使用权过程中,要严格依照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、有关法律法规和省、自治区、直辖市及计划单列市有关规定支付相关补偿费用,有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法权益”。2006年12月31日,财政部、国土资源部、中国人民银行《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)第三章 使用管理 第十八条 其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。 综上,企业可据此,与土地储备机构协商,在其可支配的土地出让收入或国有土地收益基金中,主张企业拆迁安置补偿费用。
房地产大数据系统
2010 年度我公司《物业税与评估》课题,获北京市房地产估价师和土地估价师协会课题研究优秀论文奖。